“노원 재건축, 평당 1,000만 원이 말이 돼?”

상계주공5에서 발목 잡힌 그 날의 기억

얼마 전 상계주공5단지 조합원 지인이랑 커피 한 잔 했는데, 표정이 영 안 좋더라.
“형, 요즘은 진짜 재건축이 로또가 아니라 빚덩이예요.”

왜? 무슨 일인가 했더니 건축비가 미쳤단다.
그냥 농담인 줄 알았는데, 듣고 나서 내 심장이 먼저 미쳤다.

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📌 평당 공사비, 1,000만 원 시대 도래

요즘 노원구에서 재건축 하려면 평당 공사비가 800만~1,000만 원이 기본이다.
불과 34년 전만 해도 500만600만 원이면 충분했는데, 지금은 완전히 다른 세상.

상계주공5 기준으로 보면, 기존 계획 대비 건축비가 1.5배 이상 뛰었다.
조합원당 추가 분담금? 5억 원까지 올라가는 경우도 있다는 말이 돌고 있다.

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💥 왜 이렇게 오르는 걸까?

이게 단순히 “시멘트 값 올랐어요~” 이런 수준이 아니다.
정리해보자면,

1. 자재비 폭등 – 철근, 시멘트, 유가, 뭐 하나 안 오른 게 없음
2. 인건비 상승 – 젊은 인력은 안 들어오고, 숙련공은 귀한 몸
3. 금리 상승 – PF 대출이자 오르면서 건설사도 죽겠다는 상황
4. 설계 고급화 – “요즘은 커뮤니티 빠지면 분양 안돼요~”
5. 공사 기간 지연 – 인허가 지연 + 민원 폭탄 = 시간=돈

이 다섯 개가 합쳐지면?
재건축 원가가 폭탄 맞는다.

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🧾 조합원들은 어떡하냐고?

“그래서 지금 조합원들 중에, 진심으로 사업성 걱정하는 사람 많아요.”
내 지인은 이렇게 말하더라.

아니, 30년 기다려서 재건축 허가 났는데,
막상 추진하려고 보니 분담금이 수억 원?

결국은 두 부류로 갈린다.

• 버티고 가는 사람 (현금 여력 있음)
• 팔고 나가는 사람 (계속 불안한 사람)

노원구만의 얘기가 아니야. 지금 서울 전역 재건축 현장에서 비슷한 얘기 나온다.

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🧠 투자자의 시선에서 본다면?

지금 이 흐름 속에서 중요한 건
**“건축비 추이와 조합원 분담금 시뮬레이션”**이야.

요즘은 입지, 학군 이런 것보다도
사업성이 1순위다.

▶️ 추가 분담금이 얼마나 나올지
▶️ 그걸 감당할 수 있는지
▶️ 분양가 상한제가 버티고 있는지

이걸 모르면, 부동산 투자가 아니라 부채 게임이 돼버린다.

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✍️ 정리

노원구? 입지 좋고, 학군 괜찮고, 개발 호재 많아.
그런데 지금은 아무나 들어갈 시장이 아니다.

건축비 폭등이 재건축의 기본 판을 흔들고 있다.
분양가가 못 오르는데, 공사비는 천정부지.
그 차이를 누가 메우느냐?
결국은 조합원이 메우는 구조야.

재건축?
로또 맞고 싶으면,
요즘은 분담금 견적서부터 보고 들어가야 한다.

 

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