요즘 왜 아파트 거래가 없을까? 거래절벽 5가지 이유 정리

“요즘 거래가 너무 없는데요…”
부동산 중개업소에서 가장 자주 나오는 말이다.
KB 시계열 데이터를 봐도, 거래량은 바닥.
하지만 가격은 또 쉽게 안 떨어진다. 왜 그럴까?

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1. 매도자와 매수자, 생각이 완전히 다르다

• 매도자: "나는 2021년 가격보다 싸게는 못 팔아."
• 매수자: "지금 사면 고점 물리는 거 아니야?"

→ 눈치 싸움. 서로 바라보는 가격대가 다르다.
→ 실거래가 성사되려면 둘 중 하나가 양보해야 하는데… 아무도 안 움직인다.

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2. 금리 부담이 너무 크다

• 기준금리 3.5%, 주담대는 5~6%
• 특히 변동금리 대출자들 부담 ↑
• 신규 진입자들은 월이자만 수백만 원

→ 실수요자도 일단 ‘존버 모드’
→ 투자자는 레버리지 전략 자체가 무너짐

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3. 정부 정책, 너무 왔다 갔다 한다

• 재건축 규제 완화? 한다더니 또 보류
• 토지거래허가구역? 풀었다 다시 묶었다
• 세금도 자주 바뀌는 중 (양도세, 취득세 등)

→ 정책이 불확실하니까 사람들은 그냥 멈춘다.
→ "이러다 진짜 더 떨어지면 어쩌지?" = 대기심리 강화

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4. 떨어지는 집값에 대한 ‘공포’ 심리

• 최근 들어 마이너스피 매물 계속 나옴
• “살까 말까?” 고민하다가 → “조금만 더 기다리자”로 바뀜
• 주변 사람들도 “지금은 사는 타이밍 아님” 분위기

→ 실거래 안 되고, 전세만 돌고 있는 구조

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5. 세금 요건 채우는 중 = 매물은 있지만 ‘거래 안 함’

• 1주택자 양도세 비과세 조건: 보유 2년 + 거주 2년
• 다주택자들도 종부세/양도세 줄이려고 타이밍 조절 중

→ “지금 팔면 손해. 6개월만 버티자.”
→ 이러다 매물은 쌓이는데 실거래는 없음

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🔎 정리: 거래 없는 시장 = 정지된 심리전

• 가격은 일부 하락, 일부 보합
• 거래는 거의 없음
• 매수/매도자 모두 대기
• 시장엔 침묵만 흐름

📌 진짜 바닥은 거래량이 다시 살아날 때 온다.
눈치싸움이 끝나고 누군가 움직이는 시점.
그때가 되면 이미 늦을 수도 있다.