"번동주공 재건축 투자, 5억 대출로 수익 낼 수 있을까? [상한제 리스크까지 분석]"

안녕하세요, 로봇아트 입니다.
오늘은 요즘 핫한 번동주공 재건축 투자에 대해
"5억 대출 투자자" 관점에서 아주 냉정하게 털어보겠습니다.

단순 감정이 아니라,
진짜 현실 데이터 기반으로 분석합니다.
끝까지 보시면 "해야 할 투자"와 "하면 안 되는 투자"가 명확히 구분될 겁니다.

"현재 번동주공 재건축 투자는 매우 유망한 기회로 평가되고 있지만, 대출 투자자는 신중해야 합니다. 분양가 상한제 적용 시 예상되는 수익률 변화는 크게 차이가 날 수 있으며, 청산 리스크와 금융비용까지 고려한 투자가 필요합니다."

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1. 지금 번동주공, 투자해도 되나?

현재 번동주공은

• 추진위원회 승인 완료
• 조합설립 인가 준비 중
  상태입니다.

**즉, 아직 투자할 '골든타임'**이라는 거죠.

✅ "현재 번동주공 재건축의 조합설립 인가가 진행 중이므로, 이 시점에 매수하면 조합원 자격을 확정할 수 있는 중요한 기회를 잡을 수 있습니다."
✅ 매수, 잔금, 등기까지 조합설립 인가 전 완료해야 합니다.

타이밍 놓치면?
→ 그냥 "현금청산 대상자"로 밀려나게 됩니다.
→ 강제 퇴출 + 감정평가가로 정리 당합니다. (대부분 손해)

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2. 조합설립 인가 타이밍별 추천 전략표

타이밍전략이유

지금 (2025년 상반기)	매수 적극 추천	조합원 확정 가능
인가 임박 (2025 하반기)	초신중 접근	청산 리스크 폭발
인가 직후 (~1개월)	절대 매수 금지	청산 확정
인가 이후 +1개월	관심 끄기	조합원 자격 없음

👉 결론: 2025년 상반기 안에 등기까지 마쳐야 안전합니다.

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3. 5억 대출 투자자의 현실 수익률

기본 투자 조건

• 매입 5억 + 분담금 2억 = 총 7억
• 대출 5억 (연 4%, 5년)
• 이자 총 1억 발생

신축 예상 시나리오

신축 시세실질 수익률

7.5억 (보수적)	-25% (손해)
8억 (기본)	0% (본전)
8.5억 (낙관적)	+25% (수익)

👉 대출이자(1억 원)가 수익을 싹 다 잡아먹습니다.
👉 "만약 번동주공 신축 시세가 8.5억 이상으로 형성된다면, 5억 대출을 끼고도 충분히 플러스 수익을 기대할 수 있습니다."

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4. 신축 분양가 현실 가능성

• 주변 신축 (꿈의숲 아이파크 등) 시세 8.5~9억
• 3.3㎡당 2,400만~2,600만 원 수준
• 번동주공 스펙 고려 시 전용 59㎡ 8억 초반 예상 가능

✅ 상한제 없으면 8.0~8.5억 시세 무난

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5. 그런데 만약, 상한제에 걸리면?

"번동주공 재건축이 분양가 상한제에 걸리면, 예상되는 분양가는 7억 원으로 하락할 수 있습니다. 대출 투자자에게는 이자 비용까지 포함되면 수익률이 크게 감소할 수 있습니다."

항목결과

예상 분양가	7억
신축 초기 시세	7.5~8.5억
수익성	극도로 하락
대출 끼고 수익률	-25% ~ +25%

👉 7.5억 시세면 손해
👉 8억 시세면 본전
👉 8.5억 시세면 25% 수익 (희박)

즉, 상한제 걸리면 대출 투자자는 무조건 힘들어진다는 결론입니다.

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🔥 최종 요약

✅ 지금 상반기 안에 매수/등기 완료 가능하면 OK
✅ 투자 이후 신축 시세 8.5억 이상 가능성 분석하고 들어갈 것
✅ 상한제 지정 여부 반드시 모니터링
✅ 대출 끼는 투자자는 "금융비용(1억)" 반드시 반영해서 계산할 것
✅ 상한제 걸리면, 현금 부자만 웃고 대출투자자는 힘들어진다

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🚀 투자 고수의 한 줄 조언

"번동주공은 빨리 치고 빠지든가,
상한제 피하고 8.5억 넘는 신축 프리미엄을 먹을 수 있을 때만 들어가라."

 

 

 

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