“요즘 창동주공 다시 올라온다던데, 투자 해도 괜찮을까?”
요 질문, 요즘 부동산 단톡방에서도 진짜 자주 나와요.
나도 솔직히 궁금하더라. "이거 지금 들어가도 되냐... 아니면 그냥 존버하다가 딴 데 갈까..." 고민하던 차에, 오늘은 그 고민을 파헤쳐봅니다.
🏙️ 일단 창동주공이 뭐길래?
창동주공 아파트는 서울 도봉구 창동역/녹천역 근처에 있는 오래된 주공 아파트 시리즈예요.
정확히 말하면 4단지랑 2단지가 제일 많이 언급돼요. 왜냐?
👉 “재건축 썰”이 돌기 시작했거든요.
부동산은 썰이 돈다는 건, 이미 누군가 조용히 매집 중이라는 뜻이기도 하죠. (느낌 오지?)
🏗️ 재건축? 가능성 있냐고?
4단지는 지금 예비안전진단 통과했고, 정밀진단 비용까지 모금 완료.
요거 하나만 봐도 “진짜 추진해보려는 분위기네” 싶어요.
- 용적률은 150%대로 낮아서 사업성 좋음.
- 다만… 대지 지분이 작아요. 이건 나중에 말할 분담금 문제랑 연결돼요.
2단지는 용적률이 높아서 재건축 추진해도 수익성은 애매할 수 있어요.
그래도 창동역 바로 앞이라 교통으로 커버치는 느낌.
💸 실거래가부터 전월세까지 싹 정리
창동주공 4단지 (전용 52~72㎡)
- 최근 매매가: 3억 5,800만 원 (2025년 2월, 3층)
- 전세가: 1억 8,000만 원
- 월세: 보증금 1,000만 원 / 월세 63~78만 원
창동주공 2단지 (전용 52~71㎡)
- 최근 매매가: 4억 7,000만 원 (2025년 1월, 8층)
- 전세가: 2억 8,000만 원
- 월세: 보증금 3,000만 원 / 월세 73~78만 원
📌 참고로, 실거주 수요는 꽤 있는 지역이에요.
주변에 학군도 괜찮고, 교통도 나쁘지 않고, 은근히 전세 빠르게 빠집니다.
😬 근데 분담금은?
아 이게 문제야.
4단지는 대지 지분이 작아서, 나중에 재건축할 때 분담금이 꽤 클 수 있어요.
이 말은? 갭 투자하면 나중에 현금 부족으로 물릴 수도 있다는 뜻이죠.
💰 재건축 분담금, 어떻게 될까?
최근 일부 블로그나 커뮤니티에서는 창동주공아파트의 재건축 분담금이 낮을 것이라는 기대감이 퍼지고 있습니다. 그러나 실제 사례를 살펴보면, 상황은 다소 다를 수 있습니다.
- 상계주공5단지: 전용 84㎡ 기준으로 추가 분담금이 5억 원에 달한다는 전망이 나오며, 재건축 추진이 사실상 중단된 사례가 있습니다.
- 상계주공3단지: 전용 59㎡도 3억~4억 원의 분담금이 예상되며, 이는 해당 단지의 집값과 맞먹는 수준입니다.
이러한 사례들은 창동주공아파트와 유사한 조건을 가진 단지들에서 발생한 것으로, 창동주공아파트의 분담금도 낮다고 단정하기는 어렵습니다.
창동주공아파트의 재건축 분담금에 대한 우려는 타당합니다. 최근 건설 자재비와 인건비 상승으로 인해 공사비가 급등하고 있으며, 이는 조합원 분담금 증가로 이어지고 있습니다 .
예를 들어, 서울 강남권의 일부 재건축 단지에서는 조합원 1인당 분담금이 6억 원을 넘는 사례도 보고되고 있습니다 . 이러한 추세는 강북 지역에도 영향을 미칠 수 있으며, 창동주공아파트의 경우에도 분담금 부담이 상당할 수 있습니다.
따라서, 창동주공아파트에 투자하려는 경우, 재건축 분담금에 대한 철저한 분석과 준비가 필요합니다. 특히, 대지 지분이 적은 경우 분담금 부담이 더 클 수 있으므로, 이를 고려한 신중한 판단이 요구됩니다.
📊 창동주공아파트의 분담금 예상
현재 창동주공아파트의 재건축은 초기 단계로, 정확한 분담금은 추후 사업 계획과 시공사 선정 등에 따라 결정될 것입니다. 그러나 앞서 언급한 사례들을 고려하면, 분담금이 예상보다 높아질 가능성도 배제할 수 없습니다.
🔍 결론: 투자 판단의 핵심
창동주공아파트에 대한 투자는 재건축에 대한 기대감과 함께 분담금 부담을 고려해야 합니다. 특히, 대지 지분이 적은 소형 평형의 경우 분담금 부담이 클 수 있으므로, 투자 전에 신중한 검토가 필요합니다.
재건축은 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 예상치 못한 비용 증가나 사업 지연 등의 리스크를 감안해야 합니다. 따라서, 투자 결정 시 자신의 재무 상황과 투자 목적을 명확히 하고, 전문가의 조언을 받는 것이 바람직합니다.
📌 결론: 투자 해도 괜찮아?
솔직히 말해서 중장기 보고 들어가면 나쁘지 않다는 게 내 생각.
하지만 아래 조건 중 두 개 이상 해당되면 조심하셔야 해요:
- 현금 여유가 없다 (분담금 걱정됨)
- 단기 차익 노린다
- 재건축 10년 기다릴 자신 없다
🎯 단기 수익? 글쎄요.
🎯 장기 투자인데, 나는 리스크 감당 가능하다? 오케이.
창동주공은 그런 곳입니다.
"재건축 썰" 좋아하는 분들에겐 충분히 매력 있는 물건이에요.
단, 조용히, 아주 조용히… 줍줍해놓고 기다릴 줄 아는 사람에게만 웃어주는 녀석이죠.
💬 마무리 한 마디
“창동주공, 재건축의 시작점에 서 있다.”
근데 그 시작점이 언제 도착할진 아무도 모른다는 게 함정.
그게 또 부동산의 맛 아니겠습니까?
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