– 재건축 분담금까지 털어봤다 –
요즘 부동산 시장, 확실히 눈치게임입니다.
근데 또 이런 시기일수록 기회가 숨어 있죠.
그래서 요즘 눈에 자꾸 밟히는 곳.
상계주공5단지.
서울이고, 재건축 가능성 있고, 매매가는 살짝 조정된 상태.
이거… 지금 들어가야 되는 거 아닐까?
직접 자료랑 숫자 다 뜯어봤습니다.
📍 어디에 있는 아파트냐면요?
- 서울 노원구 상계동 728
- 1986년 준공, 무려 39년차
- 총 1,440세대, 전용 39~49㎡ 소형 위주
- 4호선 상계역 도보 5분
- 용적률 약 200% → 재건축 여력 충분
입지 자체는 강남급은 아니지만,
서울 안에서 저평가된 ‘재건축 잠룡’이라는 점이 포인트.
게다가 요즘 노원구 재정비 쪽에 시에서 힘 실어주는 분위기잖아요?
진짜 제대로만 되면 한 방 나올 수 있는 곳이에요.
🔧 재건축 진행 상황은?
- ✅ 2024년 안전진단 통과
- 🔄 예비조합 추진 중
- 🏗️ 정비계획 수립 전이라, 속도는 아직 미지수
현재는 딱 "이제부터 시작입니다~" 수준.
하지만 1980년대 준공 아파트라는 점에서
리모델링 아닌 재건축 가능성 높다는 게 메리트.
다만, 사업 속도는 5~7년 정도 보고 가야 합니다.
단기 차익? 쉽지 않아요.
이건 장기전입니다.
💰 가격대는 어느 정도?
| 전용 39㎡ | 매매 5.3 |
| 전용 49㎡ | 매매 6.0 |
전세가율은 약 5560%.3억 들고 들어간다고 보면 돼요.
갭투자는 리스크 좀 있는 편입니다.
실투자금 2.5
🧾 재건축 예상 분담금은?
이게 핵심이죠.
최근 조합 내부 소식, 업계 추산에 따르면...
분담금 약 4.5~5억 예상 (전용 49㎡ 기준)
이유는 이렇습니다👇
- 주변 공사비 상승
- 노원구 신축 분양가가 낮아서 일반분양 수익 적음
- 철거/이주비 포함한 전체 사업비가 커짐
즉, 기존 매매가 6억 + 분담금 5억 → 총 투자금 약 11억
그럼 “입주 후 시세가 얼마나 나와야 손해 안 보냐?” 이게 궁금해지죠?
🏙️ 입주 후 시세, 얼마나 나올까?
비슷한 입지 신축 기준으로 보면,
- 노원 꿈에그린 (2022년 입주) 전용 84㎡ → 10.5~11억
- 공릉 더샵 퍼스트파크 전용 84㎡ → 11.5억 넘긴 적 있음
상계주공5단지가 재건축 완료 후 입주하면 전용 84㎡ 기준 12억 근접 가능성 있어요.
프리미엄 1~2억 정도는 먹을 수 있다는 계산이긴 한데,
수익률은 생각보다 크지 않다는 것도 같이 보셔야 해요.
🤔 결론: 들어가야 할까?
✔️ 들어가도 괜찮은 사람
- 서울 내 오래된 아파트 장기 투자하고 싶은 분
- 실거주 + 미래가치 다 보고 가는 분
- 분담금 5억까지 감당 가능한 자금력 있는 분
❌ 지금은 좀 애매한 사람
- 단기 차익 노리는 분
- 분담금 예상보다 더 나오면 힘든 분
- 대출 많이 끼고 들어가야 하는 분
✅ 나는?
솔직히 말해서… 진짜 고민 많이 했습니다.
분담금이 생각보다 높아진다는 소문 듣고 나서
“이걸 사는 게 맞나?” 자꾸 멈칫하게 되더라고요.
그래서 결론은...
“이번에도… 패스.”
하지만 분명한 건,
상계5단지는 재건축 완료되면 지금보다 훨씬 주목받을 겁니다.
그러니까, 지금이 바닥일 수도 있는 거죠.
이게 바로 부동산의 재미이자 공포죠 😅
놓치면 후회, 섣불리 들어가면 지옥문…
언제나 답은 본인만이 압니다.
당신의 선택은?
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