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아파트상가 수익률 상가 2층 수익률 상가 2층 투자할까?

 

1. 상가는 보통 1층만 투자해야한다.

이유는 공실률이 낮기 때문이다.

공실 기간동안 수익률은 낮아진다.

 

2. 유동인구가 풍부한 곳이여야 한다.

아파트의 경우는 기본 세대가 있기 때문에

편의점들은 단지 당 들어서게 된다.

 

매물 분석.

1. 아파트 상가 2층이다. 

매매가 9,800만원 / 보증금 1,000만원 / 월세 40만원

남향 / 상가30/30m², 2/2층
25년이내 / 주차가능 

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2. 수학적 분석 시작.

 2-1. 취득세 = 4.6% = 4,508,000원

 2-2. 중개보수 = 970,200원

 2-3. 건물부분 재산세 = 0.25% = 10만원(4000만원계산) 

 2-4. 토지부분 재산세 = 0.3% = 12만원(3000만원계산)

 

3. 대략 살 때 10,400만원 든다고 가정함. 

 3-1. 480만원(40만원*12개월) / 9400만원(보증금 1000만원제외) = 5.1%

 3-2. 480만원 / 6400만원 = 7.5%

3000만원은 3% 대출이자시. 90만원이라고 치면.

 3-3. 390만원 / 6400만원 = 6%대가 나온다.

 

4. 최종 테스트

 4-1. 상가의 적정 수익률은 지역별로 다르다.
서울은 연 6% 내외. 서울이 아니므로 제외
수도권은 7%. 수도권도 아니므로 제외
그 외 지역은 8%. 

서울이 아니므로 제외.

수도권과 지방 사이임. 그럼 7~8%인가?

대출 시 7~8%가 나온다.

 4-2. 공실률이 적은 상가인가?

 현재 임차인이 있긴 하지만, 그 옆 상가는 공실이였음.

 공실률에 대한 조사가 더 필요함.

 아파트 후문이고 유동인구 파악이 필요함.