🏠 등기부등본 보는 법, 부동산 투자 전에 이건 꼭 봐야 합니다!

안녕하세요.
오늘은 부동산 투자든 전세든 뭐든 간에 **반드시 확인해야 하는 '등기부등본 보는 법'**에 대해 써보려고 합니다.
요즘 부동산 유튜브나 블로그 보면,
“등기부등본 꼭 떼어봐라, 지뢰 있다” 이런 얘기 많이 하잖아요?
근데 막상 떼어보면… 네모칸에 한자로 막 적혀 있고, '갑구', '을구' 이러니까 헷갈리기 딱 좋습니다.
그래서 오늘은! 저처럼 처음엔 잘 몰랐던 분들을 위해 아주 쉽게 정리해드릴게요.

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✅ 등기부등본? 이게 뭔데?

한마디로 말하면,
이 부동산이 누구 꺼고, 돈 빌려서 담보 잡혀 있는지
문제가 있는 물건인지 확인하는 서류입니다.

• 부동산 거래할 때
• 경매, 공매 볼 때
• 전세, 월세 들어가기 전
  필.수.확.인.입니다.

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✅ 등기부등본은 이렇게 생겼습니다

등기부등본은 보통 3부분으로 나뉘어요.

① 표제부 – 집에 대한 기본 정보

• 주소
• 구조 (철근콘크리트, 15층짜리 건물 중 10층 등)
• 면적

→ 여기선 실제 내가 보려는 집이 맞는지 확인하면 돼요. 간혹 다르면 큰일 납니다.

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② 갑구 – 소유권 정보

여기에는 이 집이 누구 꺼였는지, 지금은 누구 껀지 나옵니다.

• 매매로 이전됐는지
• 상속, 증여였는지
• 언제 이전됐는지
• 소유자 이름 (주민번호 뒷자리는 ○처리됨)

→ 여기서 중요한 포인트:
지금 계약하려는 사람 이름이랑 일치하는지 꼭 확인!
→ 명의 신탁, 대리인 사기 같은 건 여기서 걸러냅니다.

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③ 을구 – 돈 빌린 흔적, 위험의 온상

을구는 투자자/임차자가 가장 중요하게 봐야 할 부분입니다.

• 근저당: 은행에서 돈 빌리고 집 담보로 잡은 것
• 가압류: 채무자가 돈 안 갚아서 누가 막아놓은 상태
• 전세권, 지상권 등등…

예를 들어 이런 거 써 있으면:

2023.06.15 근저당권설정 채권최고액: 300,000,000원 채권자: 하나은행

 

→ 이 집은 하나은행에 3억까지 대출 담보로 잡혀 있음.
→ 전세 들어가려는 사람 입장에선, 혹시라도 경매 넘어가면 전세금 못 돌려받을 수 있음.

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✅ 인터넷으로 등기부등본 열람하는 법

1. 👉 인터넷등기소 바로가기
2. 공인인증서 없어도 비회원 열람 가능
3. 열람: 700원 / 발급: 1,000원
4. 주소만 정확히 입력하면 바로 확인 가능

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✅ 마무리 요약

항목내용체크포인트

표제부	주소, 구조 등 기본 정보	내가 보려는 집이 맞는지
갑구	소유자 정보	실제 계약자와 같은 사람인지
을구	대출, 담보, 전세권 등	지뢰 있는지 꼭 확인!

 

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🧠 한 줄 조언

등기부등본은 **“이 부동산 괜찮은 놈인지 아닌지 보는 X-ray”**입니다.
안 보고 계약하는 건 맨몸으로 전쟁터 가는 거랑 똑같아요.

 
근저당권이 있는 부동산, 그중에서도 근저당권 설정이 과도한 경우는 정말 위험할 수 있습니다.
부동산 투자에서는 근저당권이 과연 잠재적 리스크가 될 수 있는지, 그 사례를 통해 알아보겠습니다.

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🚨 근저당권, 왜 위험한 걸까요?

근저당권은 대출을 받은 사람이 담보로 제공한 부동산에 설정된 권리입니다.
쉽게 말하면, 이 집을 담보로 돈을 빌린 상태인 것이죠.
이때 대출자가 갚지 않으면, 은행이나 대출기관이 이 집을 경매에 넘길 수 있습니다.
그럼 어떤 일이 일어날까요?

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사례 1: 과도한 근저당, 경매로 넘어간 집

A씨는 서울의 한 아파트를 매매하려고 했습니다.
이 아파트의 을구를 확인해보니, 근저당이 5억 원이 설정되어 있었습니다.
A씨는 "그냥 근저당이 있으면 팔리겠지" 하고 계약을 진행했죠.
하지만 몇 달 후, 대출을 갚지 못한 채무자가 경매에 넘겨졌습니다.
결과: A씨는 경매에 낙찰된 사람에게 전세금을 돌려줄 수 없게 되었고,
집을 전세로 살고 있던 사람은 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가야 했습니다.

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사례 2: 근저당이 지나치게 많았던 빌라

B씨는 서울의 한 빌라에 투자하려고 했습니다.
을구에서 근저당 2억 원이 설정되어 있다는 사실을 확인했지만,
B씨는 경매가 아니라면 문제없다고 생각하고 거래를 진행했죠.
하지만, 빌라에 대한 대출금액이 여러 금융기관에 분산되어 있었습니다.
근저당 설정된 금액이 총 6억 원을 넘겼고,
대출자가 여러 차례 미납한 상황이었기에 은행들은 빌라를 처분하려는 강한 의지가 있었습니다.
결국 빌라는 경매에 넘어갔고, B씨는 투자금 2억 원을 날리게 되었습니다.

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사례 3: 근저당권 설정 후 보유자가 변동

C씨는 경기도의 한 아파트를 계약하려 했습니다.
을구를 확인해본 결과, 근저당권이 3억 원 설정되어 있었고,
C씨는 단순히 대출이 있다고만 생각하고 계약을 진행했습니다.
하지만, 소유자가 근저당 설정 후 2번 이상 소유권을 변경한 사실을 확인하지 못했습니다.
소유권 이전 과정에서 명의가 변경되었고, 근저당이 설정된 사람이 제대로 갚지 않았기 때문에
경매로 넘어가는 상황이었습니다.
결국 C씨는 그 아파트를 물건으로 살 수 없게 되었죠.

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왜 근저당권이 그렇게 위험할까요?

1. 채무 불이행 시 경매로 넘어갈 가능성
   근저당권은 대출을 갚지 못할 경우 담보를 처분할 수 있는 권리입니다.
   부동산의 담보대출이 갚지 않으면 경매로 넘어갈 수 있다는 리스크가 있습니다.
2. 근저당액보다 부동산 가액이 낮을 경우
   부동산 가격이 근저당액보다 적을 경우, 우선순위에 있는 채권자들이 먼저 지급을 받게 됩니다.
   예를 들어, 경매에서 아파트가 3억 원에 낙찰되면, 3억 원이 근저당금을 초과하는 금액이 아닐 경우,
   전세금을 돌려줄 수 없게 됩니다.
3. 여러 개의 근저당이 설정된 경우
   같은 부동산에 여러 개의 근저당이 설정되어 있으면, 후순위 채권자가 많아지면서
   경매가 진행될 때 자기 돈을 회수하는 데 시간이 오래 걸리고, 금액도 적어질 수 있습니다.

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투자자 입장에서 근저당권 확인하는 방법

1. 갑구와 을구 확인:
   을구에서 근저당권 설정 금액과 채권자를 반드시 체크하세요.
   근저당권이 설정된 금액이 부동산 가격을 초과하지 않도록 주의합니다.
2. 근저당권의 우선순위 파악:
   여러 개의 근저당이 있다면, 우선순위가 높은 채권자부터 순차적으로 회수합니다.
   그럼 후순위 채권자들이 얼마나 회수할 수 있는지 예측해보세요.
3. 경매 여부 확인:
   만약 근저당이 설정되어 있다면, 해당 부동산의 경매 가능성도 고려해야 합니다.
   경매 진행 중인 부동산이라면, 더 많은 리스크가 발생할 수 있습니다.

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마무리

근저당권이 있는 부동산을 거래할 때, 그 설정금액과 경매 가능성을 철저히 파악하는 것이 중요합니다.
근저당이 과도하게 설정되어 있거나, 여러 개의 근저당이 겹쳐 있으면 리스크가 커지므로 주의해야 합니다.
부동산 거래 전에 꼭 확인해야 할 요소들인데, 이제 여러분도 근저당권을 볼 때 한 눈에 리스크를 파악할 수 있을 거예요!
 
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