상가 투자 수익률% 상가투자연수익률 상가 수익률 상가투자

상가 투자 수익률% 

상가투자연수익률%

상가 수익률%

상가투자

 

상가투자 연 수익률 계산하기

상가투자 연 수익률% = (연간임대료-대출이자) / (매매금액-대출금-임대보증금) X 100

 

예) 2억 5천만원 상가 수익률? 월임대료 100만원. 임대보증금 2,000만원.

대출 없이 진행시.

1,200만원 / (2억 5천만원 - 2,000만원 ) x 100 = 5.21%

 

대출 50%.

1억2천5백만원. 년 대출이자 3% 가정시 3,750,000원

(12,000,000 - 3,750,000) / (250,000,000 - 125,000,000 - 20,000,000) x 100 = 7.8%

8,250,000원 / 105,000,000 x 100 = 7.8%

 

대출 30%.

7,500만원. 년 대출이자 3% 가정시 2,250,000원

(12,000,000 - 2,250,000) / (250,000,000 - 75,000,000 - 20,000,000) x 100 = 6.2%

9,750,000원 / 155,000,000 x 100 = 6.2%

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부동산에 투자하여 안정된 임대소득을 얻으려면 

공실률이 적은 상가에 투자해야 한다.

상가 살 돈이 없으면 주택에 투자해야 한다.

주택 살 돈이 없으면 돈을 모아야 한다.

모으려면 주식투자 or 은행 예금, 적금 등으로 돈을 모아야 한다.

 

보통 은행에서 대출을 어느 정도 받을지 고민한다.

1. 최대한 대출받을 수 있는 만큼 받을까?

2. 아니면 조금만 받아야 할까?

투자자 성향마다 다르다.

하지만 상황에 따른 융자비율은 정해 놓는 것이 좋다.

보통은 전체 투자금액의 최대 30%를 넘기지 않는 것이 좋다고 한다.

이유는

이자비용과 공실 때문이다.

또한 가격이 비싼 상가일수록 세금이나 관리비 부담도 크게 된다.

 

지금같은 저금리에 상가 입지가 뛰어나고

임차인이 이미 확보돼 있고 장기간 임대할 가능성도 매우 높은 업종이다.

그러면 은행 대출을 50% 이상으로 활용하는 것도 좋다.

 

상가의 적정 수익률은 지역별로 다르다.

서울은 연 6% 내외.

수도권은 7%.

그 외 지역은 8%.

적어도 이 수준은 넘어섰을 때 투자가치가 있다고 판단한다.

마지막으로
모든 조건이 확실할 때 상가 투자액의 50% 이상 대출받는 것이다. 

그렇지 않으면 한 번에 지금까지 모은 자산을 다 날릴 수도 있다.

상가 투자는 아파트 같은 주거용 부동산과 비교해야 한다.

 

상가 부동산 중개수수료 최대 0.9%

상가 취득세 4.6%

취득세 4% + 농어촌특별세 0.2% + 지방교육세 0.4% = 4.6%

양도소득세.

2년 미만 매매 양도차익에 40%~50%이상 양도소득세세. 
2년 이상 보유 후 양도차익에 최저6%~42%의 양도소득세.

수익률 좌우하는 것. 금리.

 

수익률 계산에는 포함되지 않은 추가 지출도 고려해야 한다. 바로 부동산 중개수수료(최대 0.9%)와 취득세(4.6%), 관리비(공실 발생 시) 등이다. 상가 매매가격이 높을수록 부동산 중개수수료와 취득세 부담도 클 테니 실수익률은 더 떨어질 수 있다.

수익률의 복병은 더 있다. 바로 금리이다. 앞서 본 수익률 계산은 저금리 상황을 적용한 것으로 만약 기준금리가 연 2% 이상으로 오르면 대출 금리도 오른다. 이자 부담이 늘면 수익률은 더 떨어질 수밖에 없다.