부천 송내 다세대주택 6억 투자, 월세 300만 받으면 괜찮을까?

 

💸 부천 송내 다세대주택 6억 투자, 월세 300만 받으면 괜찮을까?

요즘 “월세형 부동산” 다시 관심 많죠.
금리도 고점 근처라, 매달 현금 들어오는 투자가 제일 마음 편하다는 분들 많습니다.
오늘은 그중에서도 실제로 자주 나오는 조건 —
“매매가 6억 / 월세 300만”짜리 송내 다세대 주택 —
이걸 투자해도 괜찮을지 현실적으로 따져볼게요.

 

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🏙️ 1️⃣ 송내, 어떤 지역인가?

부천 송내는 1호선 + 7호선 연장선 교차 예정지라
서울 접근성이 좋은 대표적인 생활권이에요.
서울역, 여의도, 가산디지털단지역까지 30~40분대 출퇴근 가능하죠.

또 부천대, 가톨릭대, 역세권 직장인 수요가 꾸준해서
원룸·투룸 세입자 찾기도 비교적 쉽습니다.
즉, 공실 리스크가 낮은 전형적인 월세형 입지예요.

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💰 2️⃣ 수익률 계산부터 볼까요?

• 매매가: 6억 원
• 월세: 300만 원 (연 3,600만 원)

단순 계산하면 **표면 수익률 약 6%**입니다.

요즘 금리 4~5%대 감안하면,
현금으로 매입해도 은행이자보다 조금 더 나은 수준이에요.

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💸 3️⃣ 현실 반영 순수익률은?

다세대는 단순 월세만 보는 게 아닙니다.
공실, 재산세, 수리비 등을 감안해야 해요.

• 공실 1개월: -300만
• 세금 및 유지비: -100만
• 기타 관리비/수선비: -100만

➡️ 연 순수익 약 3,200만 원,
즉 실질 수익률 약 5.3% 수준이에요.

부천 송내 기준으로 5% 이상이면 **“괜찮은 수익형 투자”**로 봅니다.

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🏦 4️⃣ 대출 활용 시 계산 예시

• 대출금: 3억 (금리 5%)
• 연이자: 1,500만 원

➡️ 순수익 = 3,200만 – 1,500만 = 1,700만 원
➡️ 자기자본 3억 기준 수익률 약 5.6%

즉, 적당히 대출을 써도 현금흐름은 유지된다는 얘기죠.

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⚠️ 5️⃣ 놓치면 안 되는 리스크

리스크 설명

🧱 건물 상태	송내 다세대는 대부분 15~25년차, 옥상 방수·배관 점검 필수
🚫 공실 리스크	역에서 멀거나 지하층 구조면 공실 발생 가능
📉 환금성	다세대는 매도기간 길어요. 급매 아니면 잘 안 팔립니다.
🧾 세금	임대사업자 등록, 보증보험 등 체크 필요

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🧭 6️⃣ 한 줄 정리

💬 “월세 안정형 투자자”라면 송내 다세대 6억 / 월세 300만 구조는 충분히 괜찮습니다.

다만 시세차익 기대보단 현금흐름 중심,
즉 *‘매달 들어오는 월급형 부동산’*으로 접근해야 합니다.

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🏁 정리하자면

항목 평가

입지	✅ 역세권+7호선 연장 호재
수익성	✅ 실질 5%대
환금성	⚠️ 낮음 (다세대 특성)
리스크	⚠️ 노후 건물 관리 필요
총평	💰 현금흐름형 투자로는 “양호”, 시세차익형으로는 “보통 이하”

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📌 마무리

요즘 “월세 300 받는 다세대” 많이들 꿈꾸시죠.
하지만 건물 상태, 세입자 구조, 공실 리스크를 간과하면
5% 수익률이 금세 3%대로 떨어집니다.

투자금 6억이면,
단순히 수익률 숫자보다 “얼마나 안정적으로 유지되느냐”가 핵심이에요.

부천 송내는 그 균형을 잡기 좋은 입지이니,
현장 실사 + 수익 시뮬레이션만 제대로 하면
충분히 “괜찮은 투자”가 될 수 있습니다.

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