전세 끼고 아파트 매수란?

🏠 전세 끼고 아파트 매수란?

• **‘갭투자’**라고도 부릅니다.
• 세입자의 전세보증금을 제외한 금액만 내고 아파트를 매입하는 방식입니다.

예시
아파트 시세 5억 원
전세가 4억 원 → 실투자금 1억 원으로 매입 가능

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🔹 장점

✅ 1. 적은 자금으로 내 집 혹은 투자 가능

• 초기자금이 적게 들어가므로 **레버리지 효과(지렛대)**가 큽니다.
• 집값이 오르면 투자금 대비 수익률이 매우 높습니다.
• 예: 1억 투자 → 집값 5억 → 5.5억 상승 시 0.5억 수익 → 수익률 +50%

✅ 2. 임대수익 없이도 시세차익 가능

• 세입자 전세보증금이 대출 역할을 해주기 때문에,
  별도의 대출 없이도 자금 활용이 가능합니다.

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🔸 단점 (리스크 포인트)

⚠️ 1. 전세가 하락 위험

• 최근 몇 년간 ‘전세가격 하락’으로 역전세 문제가 발생했습니다.
• 전세 만료 시 보증금을 돌려줄 돈이 부족하면 매도나 추가대출이 불가피합니다.
• 특히 수도권 외곽·지방은 전세가가 계속 하락 중.

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⚠️ 2. 세입자 보증금 반환 책임은 집주인에게 있음

• 세입자에게 보증금을 돌려줄 법적 책임은 100% 집주인에게 있음.
• 세입자가 전세보증보험에 가입했더라도,
  보험금 지급 후 구상권은 결국 집주인에게 청구됩니다.

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⚠️ 3. 대출 규제 및 세금 리스크

• 1주택 이상 보유 시 갭투자용 주택은 주택담보대출 금지
• 종합부동산세, 양도세 중과 등 보유비용 증가
• 실거주 요건이 없으면 비과세 혜택 불가

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⚠️ 4. 가격 하락기에는 수익 구조가 깨짐

• 집값이 5억→4.5억으로만 떨어져도,
  전세가가 4억이라면 본인 투자금 1억이 거의 사라지는 구조입니다.
  즉, 상승기엔 수익률 극대화, 하락기엔 손실도 극대화됩니다.

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🔹 전세 끼고 매수해도 괜찮은 조건 ✅

조건설명

전세가율 80% 이하	전세가가 너무 높으면 위험 (안전마진 확보 필요)
지역	전세수요 꾸준한 수도권·역세권·학군지 중심
입주물량	1~2년 내 공급과잉 지역은 피할 것
세입자 보증보험	세입자가 보증보험 가입된 상태인지 확인
실투자금 대비 시세차익 기대	최소 10~15% 이상 상승 여력 있어야 안전

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🔸 결론

“전세 끼고 매수는 상승장에서는 수익, 하락장에서는 부메랑.”

• 전세가율이 안정적이고, 전세수요가 꾸준한 서울·수도권 핵심지라면 여전히 유효한 전략입니다.
• 하지만 전세가가 급락 중인 지역에서는 역전세·보증금 반환 리스크가 매우 큽니다.
• 결국 지역·전세가율·공급량을 반드시 확인해야 합니다.

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