월계시영 미미삼, 지금 들어가도 될까? – 실거래가부터 재건축 분담금까지 털어봤다 –

월계시영 미미삼, 지금 들어가도 될까?

– 실거래가부터 재건축 분담금까지 털어봤다 –

요즘 부동산 시장, 눈치게임도 진짜 심해졌습니다. 하지만 진짜 고수들은 이럴 때 움직이죠.

그래서 요즘 제 레이더에 계속 걸리는 단지 하나.
바로 월계시영 미미삼입니다.

서울이면서 재건축 가능성 있고, 매매가는 조정됐고, 분담금 이야기도 나오고 있고... 그래서 더 궁금해졌죠.
지금 들어가야 되는 타이밍일까? 전부 뜯어봤습니다.

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📍 어디 있는 단지냐면요

• 서울 노원구 월계동
• 1986년 준공, 벌써 39년차 아파트
• 총 3,930세대 / 전용 33~59㎡ 소형 위주 구성
• 광운대역 도보권, 7호선, 경춘선, ITX 가능

입지는 말할 것도 없이 탄탄합니다. 특히 요즘 광운대역세권 개발 + GTX-C 노선 호재까지 걸쳐 있어서 기대감은 계속 올라가는 중이죠.

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🔧 재건축 추진 상황은?

• ✅ 2023년 정밀안전진단 통과
• 🔄 정비계획 입안 위한 주민 동의율 50% 넘김
• 📌 정비구역 지정, 추진위 승인 대기 중

속도는 빠른 편은 아니지만, 분명 탄력은 붙었습니다. 이제 슬슬 속도전 들어갈 타이밍이라는 거죠.

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💰 실거래가 & 전세가 (2025년 기준)

평형매매가전세가

전용 33㎡	5.5억~6.0억	2.0억~2.4억
전용 46㎡	6.5억~7.0억	2.2억~2.6억
전용 59㎡	7.5억~8.2억	2.5억~3.0억

갭투자 관점에선 전세가율이 낮아서 좀 부담됩니다. 실투자금 4~6억 이상 생각하셔야 해요.

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🧾 분담금은 평형 따라 4억~6억 예상

이게 진짜 고민 포인트. 업계 추산, 조합 내부 의견 종합해 보면👇

• 전용 33㎡ → 약 4억 수준
• 전용 46㎡ → 약 5억 전후
• 전용 59㎡ → 최대 6억까지도 추정

왜 이렇게 나오냐?

• 사업비 증가: 공사비, 이주비 상승
• 일반분양가 낮아서 수익 적음
• 전체 세대수 많고 소형 위주라 분양수입 한계

즉, "월계 미미삼은 조합원 분담금 부담이 큰 구조"라는 점 인지하고 접근하셔야 해요.

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🏙️ 재건축 완료 후 시세는?

서울 노원구 신축 시세 기준으로 예상해보면:

• 노원 꿈에그린 (2022년 입주) 전용 84㎡ → 10.5~11억
• 공릉 더샵 퍼스트파크 전용 84㎡ → 11.5억 넘긴 이력 있음

월계 미미삼이 재건축되면 전용 59㎡ 기준 11~12억 가능성 있습니다.

하지만 👉 분양가 상한제 적용되면 일반분양 수익 줄어들고, 시세차익 기대보단 실거주+입지 개선 목적으로 접근하는 게 더 현실적일 수 있어요.

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🔍 결론: 지금 들어가야 할까?

✔️ 괜찮은 사람

• 서울 내 재건축 장기 투자 원하는 분
• 실거주 목적 + 입지 개선 노리는 분
• 분담금 4~6억 감당 가능한 자금력 있는 분

❌ 지금은 보류

• 단기 수익 노리는 분
• 투자금 대부분 대출로 충당해야 하는 분
• 분담금 1~2억 오르면 감당 안 되는 분

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✅ 필자의 판단

분담금 이야기가 너무 커졌죠. "6억이면 그냥 신축 가는 게 낫지 않냐?"라는 말도 이해됩니다.

하지만 입지 + 희소성 + 초대단지 재건축이라는 상징성 고려하면, 분명 기회가 맞는 타이밍일 수도 있어요.

"당장은 못 사도, 리스트엔 꼭 넣어두자."

이게 제 결론입니다.